Анализ рынка жилой недвижимости Республики Алтай

Выполнил студент: Мокроусов Павел Александрович

5

курс,

Алтайский

государственный

гуманитарно-педагогический

университет имени В.М. Шукшина. Город Бийск

Performed by a student: Mokrousov Pavel Alexandrovich

5th year, Altai State Humanitarian Pedagogical University named after V.M.

Shukshin. The city of Biysk

Аннотация

Статья посвящена теме «Анализ рынка жилой недвижимости

Республики

Алтай».

Рассмотрены

факторы,

влияющие

на

стоимость

недвижимости в Республике Алтай. Найдены структура и основополагающие

рынка жилой недвижимости. Особенности объектов жилой недвижимости.

Annotation

The article is devoted to the topic "Analysis of the residential real estate

market of the Altai Republic". The factors affecting the value of real estate in the

Altai Republic are considered. The structure and fundamentals of the residential

real estate market are found. Features of residential real estate objects.

Ключевые

слова: рынок

жилой

недвижимости,

анализ,

структура,

объект.

Keywords: residential real estate market, analysis, structure, object.

В Республике Алтай все чаще стали переселяться люди из других

регионов. Потому что природу Горного Алтая можно смело назвать

швейцарской, но это лишь небольшая часть разнообразия местной флоры.

Миллионы любителей отдыха на свежем воздухе ежегодно предпочитают

загранице Горный Алтай. И эти цифры растут. Алтай-это экологически

безопасное место. Для многих - и вовсе неизведанное. Говорят, здесь

отдыхают туристические гурманы. Молодежь увлекается фестивалями

музыки, хореографии и другими развлечениями. Любители тишины и

спокойствия

ждет

отдых в исключительно тихих и отдаленных

от

цивилизации местах. И, конечно же, это рай для альпинистов. Так же в

регионе развивается туризм. В связи с этим растет потребность в увеличении

территории под жилую недвижимость для строительства баз отдыха. Из-за

этого идет сокращение земель сельскохозяйственного назначения.

Спрос на жилую недвижимость в Республике Алтай выше на те

объекты недвижимости, которые используют как туристическую зону.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру, которую возможно

разделить

на

различные

сегменты

в

зависимости

от

критериев

классификации. Используя исследования таких авторов, как А.Н. Асаул[1],

А.И. Карпович[5] и Б.М. Бедин[3], определим основные критериальные

характеристики

объекта

исследования

настоящей

статьи

-рынка

недвижимости Республики Алтай:

- по географическому признаку - региональный рынок;

- функциональное назначение - рынок жилых помещений;

- по виду сделок - рынок по купле-продаже;

- по форме собственности - рынок частных объектов;

- степень готовности к эксплуатации - рынок существующих объектов,

включающих в себя объекты, готовые к эксплуатации, и объекты, требующие

ремонта или реконструкции;

- тип объекта недвижимости - рынок встроенных помещений;

- по способу совершения сделок - первичный и вторичный рынок.

Рынок недвижимости, как и любой другой, подвержен влиянию

многочисленных факторов. В частности, известный российский ученый в

области рынка недвижимости ГМ. Стерник выявляет следующие факторы,

которые, по его мнению, влияют на стоимость жилья:

- объем платежеспособного спроса на жилье;

- потребность в жилье (потенциальный спрос);

- доходы населения и их дифференцированность;

- склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению

жилья и ценовые ожидания;

- условия и объем жилищного кредитования покупателей, в том числе

ипотечного, количество и доля ипотечных сделок;

- макрофинансовый фактор (денежная база);

- макроэкономические факторы (ВВП, промышленное производство,

уровень занятости);

- инфляция и дефляция;

- макрофинансовые факторы (изменение курсов валют - девальвация и

ревальвация);

- цены на нефть и иные товары экспорта;

- объем вывоза капитала;

- репутация застройщиков и объектов;

- объем предложения жилья;

- удельный жилищный фонд;

- объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов;

- финансирование строительства жилья собственными средствами

застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения

и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами;

- себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства;

- наличие земельных участков под строительство жилья и условия

доступа к ним;

- ресурсное обеспечение строительства;

- административные и экономические условия входа застройщика на

рынок и работы на рынке;

- наличие альтернативных объектов инвестиций;

- инвестиционная стратегия застройщиков;

- маркетинговая и ценовая стратегии продавцов и застройщиков [12, с.

68-72].

Исследуя цены на недвижимость в Республике Алтай, будь это

квартира или дом, необходимо разобраться с теми факторами, которые

непосредственно воздействуют на формирование стоимости жилья. Анализ

локального рынка недвижимости Республики Алтай позволил выявить

факторы, влияющие на стоимость жилья. Для проведения дальнейшего

анализа данные факторы объединены в три группы:

- частные факторы - это те факторы, которые связаны с конкретным

объектом жилой недвижимости и обусловленных его характеристиками,

уровень влияния которых связан в основном в масштабе города или района

(площадь жилья, тип дома, местоположение, этаж и т.д.);

- региональные факторы - это те факторы, уровень влияния которых

носит общий характер, не связанный с конкретным объектом недвижимости

и не зависит непосредственно от него, но косвенно влияет на процессы,

происходящие с недвижимостью на рынке, и, следовательно, на

оцениваемый объект на уровне региона;

- общенациональные факторы - стоимость жилья зависит от факторов

государственного регулирования (ВВП, курс доллара, инфляция и т.д.) и

находится под его влиянием.

Особенности недвижимости как товара:



Неперемещаемость

в

пространстве,

что

ограничивает

возможности осуществления сделки параметрами региональных рынков;



Уникальность объектов;



Долговечность, что обеспечивается присутствие объекта на

рынке в качестве составного элемента предложения длительное время и при

любых конъюктурных колебаниях;



Ограниченность, что становится причиной низкой эластичности

предложения недвижимости;



Низкая ликвидность, что является причиной существенного

увелиения времени экспозиции в процессе продажи недвижимости по

рыночной цене;



Сложность структуры объекта, в связи с чем участники сделок с

недвижимостью как правило несут высокие транзакционные издержки при

их подготовке и реализации.

Объекты недвижимости, в первую очередь жилой, являются товаром,

спрос на который будет существовать всегда, несмотря на тот факт, что

стоимость данного товара имеет тенденцию к постепенному росту с течением

времени.

Интересным, на мой взгляд, является тот факт, что по состоянию

рынка недвижимости можно судить о характере и тенденциях в экономике:

если на рынке жилья ситуация ухудшается, то в скором времени последует

ухудшение ситуации и в национальной экономике, и наоборот – за подъемом

рынка жилья, как правило, следует подъем в национальной экономике.

Библиографический список

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2013. 416 с.

2. Бедин Б.М. Возможные направления государственного регулирования

рынка жилой недвижимости // Известия Байкальского государственного

университета. 2018. № 3. С. 508-516.

3. Карпович Л.И., Клетеник Л.П., Самков Т.Л. Экономика недвижимости.

Новосибирск: Изд-во НГТУ 2011. 92 с.

4. Стерник Г.М. Ценообразование на рынке жилья России // Вопросы

имущественной политики - практический опыт. 2010. № 5. С. 67-83.