КОММУНАЛКА: ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ?

Коммунальные квартиры, увы, не ушли в далекое прошлое.

Каждый проживающий в ней мечтает получить собственное жилье.

А пока поговорим о том, что изменилось в правовом положении

граждан, проживающих в коммуналках, с точки зрения пользования

такими жилыми помещениями, возможности получения отдельных

квартир?

Определимся с понятием

В законе нет понятия "коммунальная квартира". Уже давно

строятся

многоквартирные

дома

с

отдельными

квартирами

(предназначенными для одной семьи). Анализ ст. ст. 57 и 59 ЖК РФ

дает возможность сделать вывод, что под коммунальной понимается

квартира, состоящая из двух и более изолированных комнат,

предназначенная

для

одной

семьи,

но

предоставленная

по

самостоятельным

договорам

социального

найма

разным

нанимателям (одиноким или с членами семьи). Следовательно, такая

квартира

становится

коммунальной

в

силу

особенностей

ее

заселения. Поэтому коммунальными можно назвать квартиры, в

которых

проживают

несколько

нанимателей

по

отдельным

договорам социального найма. ЖК РФ не сохранил положение ст. 28

ЖК РСФСР о том, что очередникам, как правило, должны

предоставляться жилые помещения в виде отдельных квартир. Но

так как в ч. 6 ст. 57 ЖК РФ говорится, что комнаты по договорам

социального

найма

могут

предоставляться

лишь

в

случаях,

предусмотренных ч. 4 ст. 59 ЖК РФ, то есть в коммунальной

квартире, можно сделать вывод, что законодатель запретил заселять

квартиры, предназначенные для одной семьи, по коммунальному

принципу, и теперь очереднику жилое помещение по договору

социального найма должно предоставляться в виде отдельной

квартиры (за исключением случая, предусмотренного ст. 59 ЖК

РФ).

С принятием Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации

жилищного фонда" (продлен до 1 марта 2017 года Федеральным

законом от 29.02.2016 N

33-ФЗ

"О внесении изменения...")

наниматели по договору социального найма получили право

приватизировать занимаемые ими жилые помещения. Вместе с тем

жилые помещения в коммунальных квартирах входили в перечень

не подлежащих приватизации в силу ст. 4 Закона N 1541-1. КС РФ

признал данное положение не соответствующим Конституции РФ,

поскольку такой запрет на приватизацию фактически означает

законодательно

закрепленное

неравенство

прав

граждан

в

зависимости от условий их проживания, что противоречит ч. ч. 1 и 2

ст.

19

Конституции

РФ.

Обратил

внимание

КС

РФ

и

на

ограничительное толкование на практике ч. 2 ст. 4 Закона N 1541-1.

В силу такого толкования реализация права на приватизацию

жилого помещения поставлена в зависимость от субъективного

усмотрения как самого собственника (владельца) жилья, так и

нанимателей других жилых помещений в коммунальной квартире,

что противоречит ч. 3 ст. 17 Конституции РФ (Постановление КС

РФ от 03.11.1998 N 25-П).

Таким образом, коммунальные квартиры могут быть нескольких

видов:

-

квартиры,

в

которых

проживают

только

наниматели

по

самостоятельным договорам социального найма;

- квартиры, в которых проживают только собственники (все

комнаты приватизированы);

- квартиры, в которых часть комнат приватизирована, а другая часть

занята нанимателями по договорам социального найма.

Несмотря на общее целевое назначение жилых помещений, условия

и порядок пользования коммунальными квартирами имеют свои

особенности по сравнению с отдельными квартирами. Рассмотрим

некоторые из них.

Право на освободившуюся комнату

В целях улучшения жилищных условий граждан и ликвидации

коммунальных

квартир

законодатель

дал

возможность

проживающим в них получить право на освободившуюся комнату в

такой квартире в особом порядке. Особый порядок предоставления

как в круге лиц, которым предоставляется освободившаяся комната,

так и в самой процедуре предоставления и в способе определения

лиц, имеющих право на получение освободившейся комнаты. При

этом, как неоднократно определял ВС РФ, под освободившимся

жилым помещением следует понимать такое, которое освободилось

в

связи

с

предоставлением

нанимателю

(собственнику),

проживающему

в

коммунальной

квартире,

другого

жилого

помещения в порядке, установленном ЖК РФ, в связи с выездом на

постоянное место жительства в другую местность, признания

утратившим право на жилую площадь и в других случаях. Важное

значение имеет момент освобождения (до вселения истцов или

после). Если к моменту поселения нанимателей (собственников) в

другие жилые помещения коммунальной квартиры одна из комнат

этой квартиры была уже свободна, то правила ч. 1 ст. 59 ЖК РФ не

применяются.

Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в

которой проживают несколько нанимателей или собственников,

должно быть изолированным. Отменяя состоявшиеся по делу

судебные постановления, отказавшие истцам в предоставлении

комнаты N 2 в коммунальной квартире, Судебная коллегия по

гражданским делам ВС РФ признала выводы нижестоящих судов

незаконными по следующим основаниям. В материалах дела есть

документы, свидетельствующие о том, что спорное помещение N 2

является изолированным, а именно: экспликация территориального

бюро технической инвентаризации от 27.02.2003, справка о проверке

и другие документы. Судом установлено, что на момент заселения

О. в комнату N 1 в 1987 году комнаты N 2 и 3 были заняты

несколькими семьями на основании отдельных договоров найма.

Кроме

того,

установлено,

что

конструктивно

комната

N

2

представляет собой изолированное жилое помещение, и этот факт

был

признан

юридически

собственником

комнаты,

который

неоднократно на протяжении многих лет предоставлял комнату по

отдельным договорам социального найма (Бюллетень ВС РФ. 2015.

N 5).

Право на освободившееся жилое помещение в коммунальной

квартире имеют проживающие в ней граждане при условии, что на

момент освобождения жилого помещения они признаны или могут

быть

признаны

в

установленном

порядке

малоимущими

и

нуждающимися

в

жилых

помещениях.

Если

таковых

нет,

претендовать на освободившееся помещение могут проживающие в

коммунальной

квартире

наниматель

и

(или)

собственник,

признанные

в

установленном

порядке

малоимущими

и

обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена

семьи

менее

нормы

предоставления.

При

отсутствии

такой

категории граждан освободившаяся комната предоставляется по

договору купли-продажи в коммунальной квартире гражданам,

которые обеспечены общей площадью жилого помещения менее

нормы предоставления. Если нет и таких граждан, предоставление

освободившейся комнаты осуществляется в общем порядке в

соответствии с нормами ч. 4 ст. 59 ЖК РФ. Таким образом,

законодатель

все-таки

сохраняет

коммунальные

квартиры.

Процедура предоставления освободившихся комнат в коммунальной

квартире

во

всех

случаях

носит

заявительный

характер.

Проживающие

в

коммунальной

квартире

наниматели

и

собственники для предоставления им освободившейся комнаты

должны обратиться с письменным заявлением в уполномоченный на

предоставление данной комнаты орган государственной власти или

местного самоуправления в зависимости от того, из состава какого

жилого фонда будет осуществляться предоставление. То есть это

добровольное

волеизъявление

граждан.

Принудительно

предоставить им такое жилое помещение нельзя. Что касается

размера занимаемой и предоставляемой комнаты в коммунальной

квартире, он определяется ч. 2 ст. 58 ЖК РФ. В статье 59 ЖК РФ

речь

идет

об

освобождающихся

изолированных

комнатах

в

коммунальных квартирах (хотя в законе говорится просто о

комнатах). Но в коммунальных квартирах еще могут быть и

смежные комнаты по самостоятельным договорам жилищного

найма. Такие комнаты после освобождения повторному заселению

не подлежат в силу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ. Следовательно, если в

коммунальной

квартире

освободилось

жилое

помещение,

не

изолированное

от

занимаемого

другим

нанимателем

жилого

помещения (смежная комната, проходная комната), это помещение

должно быть предоставлено в его пользование.

Собственники комнат и общее имущество

Объектами права собственности в многоквартирном доме могут

быть не только отдельная квартира, но и комната в коммунальной

квартире.

Определение

доли

в

праве

на

общее

имущество

многоквартирного дома для собственников комнат в коммунальных

квартирах имеет свои особенности. Собственникам комнат в

коммунальной квартире принадлежит право долевой собственности

на

общие

помещения

в

самой

коммунальной

квартире,

используемые для обслуживания более одной комнаты. Этими

помещениями могут быть кухни, коридоры, ванные комнаты и др.

Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее

имущество пропорциональна общей площади указанной комнаты.

Кроме того, собственники комнат в коммунальных квартирах имеют

право на общее имущество всего многоквартирного дома, в котором

находятся коммунальные квартиры. Их доля определяется исходя из

общей площади, принадлежащей собственнику комнаты, плюс части

площади

общих

помещений

в

коммунальной

квартире,

приходящейся на указанного собственника.

Правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной

квартире, аналогичны правилам, установленным по отношению к

общему имуществу жилого дома (ст. 37, ч. ч. 3 - 5 ст. 42 ЖК РФ). Но

на практике возникают споры о порядке пользования общим

имуществом в коммунальной квартире при сдаче собственником

своей комнаты по договору найма. Г. обратилась в суд с иском к Ф.

о защите своих прав. Г. просила запретить Ф. предоставлять во

владение

и

пользование

гражданам

общее

имущество

в

коммунальной квартире (ванная, туалет и др.), принадлежащее на

праве общей долевой собственности двум собственникам комнат - Г.

и Ф., без письменного согласия и обязать Ф. при предоставлении

своей комнаты во владение и пользование гражданам включать в

договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим

имуществом в коммунальной квартире. Отменяя вынесенные по

делу постановления, Судебная коллегия по гражданским делам ВС

РФ указала следующее. Поскольку порядок использования общего

имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным

законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим

отношениям применяются нормы ГК РФ об общей долевой

собственности, в частности ст. ст. 246 и 247 ГК РФ.

В

соответствии

с

этими

статьями

собственники

комнат

в

коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим

имуществом

в

такой

квартире

должны

осуществлять

по

соглашению.

Предоставление

собственником

комнаты

в

коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам другим

лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут

пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а

поскольку

данное

имущество

находится

в

общей

долевой

собственности, то для обеспечения баланса интересов участников

долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом

нанимателями комнаты необходимо согласовывать с другими

собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если

такое

согласие

не

достигнуто,

порядок

пользования

общим

имуществом устанавливается судом (Бюллетень ВС РФ. 2014. N 4).

В связи с рассматриваемым вопросом уместно сказать о ч. 6 ст. 42

ЖК РФ, в соответствии с которой собственники комнат в

коммунальной

квартире

наделены

правом

преимущественной

покупки

отчуждаемой

комнаты

в

порядке

и

на

условиях,

предусмотренных ГК РФ. В ГК РФ такое правило закреплено в ст.

250, но касается оно общей долевой собственности и имеет место

тогда, когда жилое помещение (комната) находится в собственности

нескольких лиц и один из них продает свою долю постороннему

лицу. Однако комнаты в коммунальной квартире не находятся в

общей долевой собственности всех собственников этих комнат, а

принадлежат каждому из них. Жилое помещение в коммунальной

квартире - раздельная собственность (Постановление КС РФ от

03.11.1998

N

25-П).

В

общей

долевой

собственности

в

коммунальной квартире может быть только общее имущество, но

оно в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит

(ст. ст. 41, 42 ЖК РФ). Очевидно, в ЖК РФ предусмотрено право

преимущественной покупки жилого помещения не участниками

общей долевой собственности (они таковыми не являются, так как

комната здесь - самостоятельный объект права собственности), а

соседями по коммунальной квартире, то есть такое ограничение

права собственности предусмотрено в интересах соседей, но тогда

не должно быть ссылки на ГК РФ.