Ценовое зонирование территорий

Выполнил студент: Кобзев Евгений Павлович

5

курс,

Алтайский

государственный

гуманитарно-педагогический

университет имени В.М. Шукшина. Город Бийск.

Выполнил студент: Зарубина Юлия Борисовна.

5

курс,

Алтайский

государственный

гуманитарно-педагогический

университет имени В.М. Шукшина. Город Бийск.

Performed by a student: Kobzev Evgeny Pavlovich

5th year, Altai State Humanitarian Pedagogical University named after V.M.

Shukshin. The city of Biysk.

Performed by a student: Zarubina Yulia Borisovna.

5th year, Altai State Humanitarian Pedagogical University named after V.M.

Shukshin. The city of Biysk

Аннотация

Статья

посвящена

теме

«Ценовое

зонирование

территории».

Обоснована актуальность изучения данной темы на современном этапе

развития ценового зонирования. Даны определения ценового зонирования.

Сформулированы

и

определены

цели

и

основные

задачи

ценового

зонирования территории. Рассмотрены параметры зонирования. Ответили на

вопрос что можно решить путем зонирования территории.

Annotation

The article is devoted to the topic "Price zoning of the territory". The

relevance of studying this topic at the present stage of price zoning development is

substantiated. Definitions of price zoning are given. The goals and main objectives

of price zoning of the territory are formulated and defined. The zoning parameters

are considered. They answered the question of what can be solved by zoning the

territory.

Ключевые

слова:

ценовое

зонирование,

зонирование,

рынок

недвижимости, цена, оценка, параметры оценки недвижимости.

Keywords: price zoning, zoning, real estate market, price, valuation, real

estate valuation parameters.

В условиях возникшей неопределённости экономического развития и

рынка недвижимости, увеличивается актуальность и значимость оценочных

работ. Достоверная, безошибочная и качественная оценка имущества, может

обеспечить уверенность в инвестировании, банкам и акционерам для работы

на рынках капитала. Для этого необходимо совершенствовать подходы и

методы качественной и точной оценки рыночных данных при оценке

недвижимости.

В данной статье мы бы хотели рассмотреть ряд очень важных

вопросов:

что такое ценовое зонирование; определить основные цели и задачи ценового

зонирования; что мы можем решить путем зонирования; параметры

зонирования.

В начале статьи хотелось бы дать определение, что такое ценовое

зонирование территории?

Ценовое зонирование территории представляет собой процесс создания

автономных локальных зон, при этом он базируется на цене недвижимости.

Согласно п. 6.2 раздела VI Методических указаний о государственной

кадастровой оценке № 226 к целям оценочного зонирования относятся:

1.

Определение

экономически

обоснованных

характеристик

показателей ценового фактора, он же элемент сравнения, а также места

любой из ценовых зон.

2. Визуальное и текстовое отображение рыночных и кадастровых

данных для более успешного управления рынком недвижимости.

В тех же Методических указаниях (п. 6.11) есть информация о том, что

данные, полученные в результате осуществления ценового зонирования,

служат основой для определения основных характеристик ценообразования

на

недвижимость,

формирования

модели

и

осуществления

мер,

направленных на проверку данных кадастровой стоимости этих объектов. В

них

также

подчеркивается,

что

есть

необходимость

разъяснить

окончательные оценки, если они сильно отличаются от данных кадастровой

стоимости недвижимости данных объектов.

Определение

основных

целей

и

задач

ценового

зонирования

территории:

1. Информационное обеспечение участников рынка экономическими, в

том числе ценовыми показателями территорий, которые могут быть

использованы для сравнения экономического потенциала этих территорий, а

также различных объектов земли и недвижимости с возможностью анализа и

исследования рынка.

2. Обеспечение проведения работ по государственной кадастровой

оценке, а также мониторинг и анализ качества результатов.

3. Представление данных и инструментов к расчетному обоснованию

решений в операциях с недвижимостью, при совершении сделок, для

принятия управленческих решений, изменения вида использования объектов,

для определения размеров ставок арендной платы, расчетов рыночной

стоимости, в т.ч.

в отношении государственного и муниципального

имущества.

4. Формирование экономических инструментов в процессах развития

территориального

планирования,

инвестиционного

проектирования

и

девелопмента.

5. Контроль за эффективностью сделок на рынке недвижимости.

Ценовые

показатели

территорий

могут

быть

использованы

для

сравнения

экономического

потенциала

различных

объектов

земли

и

недвижимости, при совершении сделок, для принятия управленческих

решений, изменения вида разрешенного использования, для определения

размеров ставок арендной платы, расчётов рыночной стоимости и в целях

анализа результатов работ по государственной кадастровой оценке земель

населенных пунктов и др.

Когда мы говорим о рынке недвижимости, мы говорим в первую

очередь

о

средних

ценах,

об

изменениях,

об

их

возможностях

прогнозирования. На основании которых, мы судим о рынке в целом.

Прибегая к практике оценочной деятельности, мы сталкиваемся с ценовыми

зонами как минимум в двух случаях:



Первое – это анализ рынка недвижимости. То есть показать, что

динамика цен в данной зоне, в которой расположен объект, она неизменна,

сохраняет

какую-то

стабильность.

На

основании

которого

можно

прогнозировать цены не только на сегодняшний момент, но и в течении

ближайшего времени.



Второе - это выбор объектов аналогов. Если исследуемый нами

объект относится к одной и той же самой зоне, то из этого следует, что у них

равные территориальные факторы, фактор либо равен, либо весьма близок,

что свидетельствует о близости этих оценок объекта.

Тем самым говоря о зонах мы признаем тот самый факт, что

территориальное

расположение

объекта,

является

весьма

сильным

ценообразующим

фактором

цен,

действующих

на

рынке

объектов

недвижимости. Исходя из этого момента следует то что, логичнее всего,

разделить всю территорию на некие отдельные зоны, которые являются

неизменными.

Исходя из этого сразу назревает вопрос, а какие параметры для оценки

этих зон или выделения зон, должны являться неизменными? Традиционно

во всех отчетах, во всех аналитических записках, в основном присутствуют

два параметра, цена и динамика этой цены. Как показывает практика,

выделение одного из этих параметров ведет к ухудшению второго параметра,

это является одной из проблем зонирования территории.

Зонирование должно давать возможность сравнивать между собой

изменения изучаемого свойства в разных зонах. Нет смысла проводить

зонирование если мы не можем сравнивать между собой темпы изменения

этого параметра в разных зонах, то есть через сравнения и объединения

данных, по всем территориальным зонам мы получаем целостную и

достоверную

информацию

о

рынке

недвижимости

по

всему

территориальному образованию.

Таким образом зональная разбивка, должна обеспечивать связь между

частными

данными

и

целостными

данными,

т.е.

связь

между

индивидуальными качествами отдельно взятого объекта и индивидуальной

оценкой. Если мы при конструировании цен добьемся взаимосвязи, то тогда

считаем, что свою задачу зонирование будет выполнять и мы всегда сможем

использовать такие результаты как для анализа рынка, так и для оценки

индивидуального объекта недвижимости.

Ценовое зонирование территории в качестве фактора стоимости при

оценке недвижимости – это одно из оптимальных решений для качественной

оценки недвижимости. Ценовое разделение на зоны позволяет выявить

положительные и отрицательные характеристики объектов недвижимости.

Данные характеристики в качестве факторов ценообразования оказывают

влияние на стоимость объектов недвижимости.

Корректная оценка является важнейшим критерием определения цены

на недвижимость, при оценке которой нужно учитывать текущее и

ожидаемое

состояние

рынка

недвижимости.

В настоящее врем разработки по ценовому зонированию с учетом различных

факторов, которые влияют на цену недвижимости, проявляют большой

интерес для исследования, особенно в сложившейся обстановке в стране и

мире.

В

заключение

хотелось

бы

сказать,

что

ценовое

зонирование

обеспечивает необходимой информацией участников рынка недвижимости,

позволяет

рационально

управлять

имуществом,

подтверждает

обоснованность принятых инвестиционных решений, обеспечивает контроль

сделок

на

рынке

недвижимости.

Результаты

ценового

зонирования

территории как фактора стоимости при оценке недвижимости могут быть

использованы при совершении сделок с недвижимостью; для принятия

управленческих решений для развития региональной и городской социально-

экономической системы; для определения стоимостных размеров ставок

арендной платы и для целей анализа работ по государственной кадастровой

оценке территории населённых пунктов.

Библиографический список

1.

Об

утверждении

методических

указаний

о

государственной

кадастровой

оценке:

Приказ

Министерства

экономического

развития

Российской Федерации от 12 мая 2017 г. № 226 // Российская газета.

30.05.2017.

2. Яроцкая Е. В., Любицкая Е. В. Подходы к оценочному зонированию

территории // В сборнике: Современные проблемы и перспективы развития

земельноимущественных отношений Сборник статей по материалам II

Всероссийской научнопрактической конференции. Отв. за выпуск Е. В.

Яроцкая. 2020. С. 664–670

3. Беляева Н. А., Дубровский А. В. Подходы к ценовому зонированию

объектов недвижимости на территории населенных пунктов // Регулирование

земельноимущественных

отношений

в

России:

правовое

и

геопространственное

обеспечение,

оценка

недвижимости,

экология,

технологические решения. 2019. Т. 1. С. 31–35.